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利物浦vs埃弗顿分析:綠城中國業績觸底2000億目標或落空   被指“為沖量”違規交房陷質量維權風波

2019-09-23 07:10:50 來源:長江商報

埃弗顿和利物浦 www.wigocy.com.cn     長江商報記者 宋金

    “達到了歷史低點”,在近日中期業績會上,綠城中國(03900.HK)董事會主席張亞東坦言。經歷管理層“大換血”后,綠城中國遞交了十幾年以來最差的一份成績單。而事實上,綠城的品質與質量也達到了歷史最低點。

    今年上半年,綠城中國收入186.58億元,同比下降44.4%;股東應占利潤20.58億元,同比下降11.9%。

    今年前8個月,綠城中國總合同銷售金額約1023億元,而其全年銷售目標為2000億元。據此估算,截至目前,綠城中國完成全年目標51.15%。一位業內研究人士向長江商報記者表示,上半年業績確實不太好看,按照這個進程今年2000億的目標或許會落空。

    除繼續堅持傳統的房產投資開發業務,其正在加大以代建為代表的輕資產業務,代建業務項目占比超三成。

    然而,代建業務提速讓綠城的品質遭到拷問,以注重品質馳名中國的綠城中國,在賣身中交集團,去宋衛平化后進入擴規模,高周轉的模式,旗下項目違規不斷。今年上半年不少項目被質疑是為了沖業績、沒在達到條件而提前交房,除了提前交房沖業績,今年以質量著稱的綠城項目因質量問題被業主多處維權。

    針對公司經營及相關財務問題,長江商報記者致函綠城中國,截至發稿未收到相關回復。

    上半年業績降至“歷史低點”

    上半年,綠城中國收入186.58億元,由于物業銷售收入的確認于上半年減少,同比下降44.4%;股東應占利潤20.58億元,同比下降11.9%。截至六月底,綠城實現總合同銷售743億元,同比下滑1.5%;合同銷售面積403萬平方米,同比微增1%。

    “達到了歷史低點”,在中期業績會上,綠城中國董事會主席張亞東坦言。這一銷售水平,僅完成了張亞東訂立的2019年目標的37.15%。此前,張亞東在綠城2018年度業績會上表示,綠城未來三年要實現2000億、2500億和3000億元的銷售目標。

    確實,從業績來看,綠城中國2018年流量銷售額為1564億,較2017年僅增長6.9%,是近三年的最低值。其流量排名也從2017年的第11名下降到了第17名。而今年上半年,據克而瑞日前發布的房企銷售榜單,上半年綠城集團合同銷售金額約495.5億元,行業排行第29位。

    此外,今年上半年綠城新開工449個項目,但竣工項目只有135個,而下半年將新開工493個項目,竣工項目將達484個。綠城方面表示,雖然上半年竣工節奏有所失衡,但從全年看,綠城新開工面積較2018年將增長35.6%,竣工面積將同比增加25.8%。

    “今年綠城全年銷售目標是2000億元,公司有信心完成這一目標?!彼淙簧習肽暉雀涸齔で掖銼曷什壞剿某?,但在8月26日綠城中國于香港舉行的2019年度中期業績發布會上,首席財務官兼公司秘書馮征還是強調有信心完成年度目標。

    這樣的信心與底氣得益于其充足的貨值和土儲。截至6月底,綠城中國擁有土地儲備項目125個,總建筑面積約3412萬平方米,權益面積約2041萬平方米;總可售面積約2349萬平方米,權益可售面積1395萬平方米;平均地價為6259元/平方米,一二線城市的土地儲備總可售貨值占比72%。

    代建業務項目占比超三成

    事實上,走高端路線的綠城一路高速增長、加速拿地。進入2019,綠城一共拿下十余塊地,不少地塊低價接近樓面價。

    其中,1月30日,綠城以9.6億元拿下杭州余杭未來科技城地塊,樓面價1.6萬元/平米,但周邊在售的高層銷售價格為2.2萬元/平米。3月28日,綠城拿下寧波潘火投創地塊,成交總價26.9億元,實際可售樓面價1.8萬元/平米,周邊二手精裝價格為2.5萬元/平米。3月29日,綠城以19.7億元拿下杭州蕭山興議村地塊,實際可售樓面價約為3.5萬元/平米,而周邊在售高層價格為3.5萬元/平米。4月3日,綠城以23.4億元價格拿下寧波東部新城地塊,其中可售樓面價約為2.9萬元/平米,目前周邊在售高層價格低于4萬元/平米。

    這四塊土地的溢價率,分別為26.15%、37%、49.8%、24.2%,平均樓面價約為每平方米1.98萬元。而2018年,綠城中國新增土地平均樓面價約每平方米1.14萬元,幾乎翻倍。

    開疆拓土的同時,綠城中國的負債也有所攀升,至6月底,綠城中國資產負債率為58.6%,較去年底的55.3%上升3.3個百分點。總借貸額為865.59億元,較去年底的814.58億元增加6.26%;凈負債為383.27億元,較去年底的332.39億元增加15.30%。

    除繼續堅持傳統房產投資開發業務,其正在加大以代建為代表的輕資產業務,綠城代建業務產生的高額凈利潤成為促其銷售增長的重要一環。

    在年報中,綠城中國稱自己為“國內目前規模最大、專業能力最強的品牌代建商”。在反映該集團代建業務規模及儲備上,據統計,2016-2018年三年間,綠城集團分別實現代建業務合同銷售金額181億元、430億元及552億元,對應的銷售占比分別為15.89%、15.89%及35.29%。

    綠城中國方面披露,2019年上半年新增代建項目達59個;截至2019年6月30日,該集團代建管理項目累計達317個,規劃總建筑面積約7284萬平米,預計總可售金額為4194億元。今年上半年,綠城中國合同銷售額為743億元,而在743億元總銷售額中,合同銷售全口徑494億元,代建銷售249億元,綠城實際權益銷售僅有267億元。

    維權不斷陷品質漩渦

    材料必須用最好的,防水要比別人家多做兩道;小區車道寬度必須達到7米以上,兼顧業主5年以后換車的需求……

    一直印刻著創始人宋衛平“精雕細刻慢工出好活”烙印,這個以高品質和配套生活服務聞名的房地產企業,在賣身中交集團,去宋衛平化后進入擴規模,高周轉的模式。

    然而,代建業務提速讓綠城曾經堅守的“精雕細刻慢工出好活”的品質理念遭到拷問。近一年內,山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、山東青島李滄綠城郁金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發生過業主維權。涉及問題包括外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓等房屋質量問題。

    去年,綠城中國發布了《關于全面加強內源性現金流管理的通知》要求員工加快銷售,堅決執行“早銷,多銷、快銷”的策略。同時,加大應收款項回款力度,“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預售許可證;對于不受限價政策影響的項目,要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售,嚴格控制付款。

    據公開信息顯示,濟南“高新綠城·玉蘭花園”有些項目存在疑因“沖業績”而違規強制業主交房,甚至工程質量不合規等現象。目前該項目因未通過綜合驗收即交房的行為已被濟南市住房和城鄉建設局房地產市場監管處責令整改,但相關違規問題仍未解決,目前二期項目約有六棟樓的業主被強制交房。

    此外,以質量著稱的綠城項目因質量問題被業主多處維權。云南昆明綠城春江明月小區、山東青島即墨中航綠城理想城、山東濟南章丘中康綠城百合花園小區、濟南綠城玉蘭花園等多個代建項目均因工程質量等問題存在不同程度的業主維權,其中中康綠城百合花園小區甚至有部分樓棟因違規施工被推倒重建。

    上述研究人士認為,對于此類經營來說,后續需要夯實幾個內容,包括和客戶的關系維護、品牌的管理等。尤其是在質量方面應該做到位,進而有助于改善各類關系。

    視覺中國圖


責編:ZB

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